El cambio en las percepciones y sus consecuencias en el nuevo ciclo inmobiliario
Los mercados inmobiliarios han sido objeto de cambios fundamentales respecto a la misma fase del ciclo previo. Algunos de estos desarrollos han estado bien documentados, como la disrupción global en los sectores de oficinas y comercio minorista, pero otros han sido más sutiles, como el cambio en las percepciones en torno a la inversión inmobiliaria.
Una de las principales facetas de cambio que he observado en los últimos dos años guarda relación con la manera de pensar de los inversores. Durante largo tiempo, los inversores en propiedad inmobiliaria se concentraron en logística, oficinas y locales de comercio minorista, sin grandes desviaciones en las especificaciones de estos inmuebles. Tal enfoque funcionó en un mercado con motores estructurales consistentes, pero se vio trastocado por el comercio electrónico y por la tecnología de trabajo remoto, ambos exacerbados por la pandemia. Estos fenómenos no solo cambiaron la cantidad de espacio necesaria, sino también la naturaleza de dicho espacio y su ubicación. Y ahora que la IA está acelerándose, la demanda de distintos tipos de inmuebles (como por ejemplo centros de datos) aporta una nueva dimensión y un conjunto más amplio si cabe de oportunidades de inversión.
La envergadura de este cambio en un plazo de tiempo relativamente corto ha llevado a los inversores en inmobiliario a tomarse una pausa y plantearse qué factores impulsan la rentabilidad. Es por ello que, actualmente, los inversores prestan mucha más atención a las tendencias estructurales, buscando estrategias que saquen partido a estos motores y propicien el crecimiento de sus ingresos. Entender el efecto de estas dinámicas sobre los mercados inmobiliarios sigue siendo esencial, ya que las oportunidades suelen tener distintos matices en cada país o incluso en cada ciudad.
Percepciones cambiantes
De manera más general, la percepción en torno al papel de la inversión inmobiliaria parece estar cambiando. Viendo los inmuebles como activos reales vinculados estrechamente a la economía real, una descripción simplista del segmento posiciona a los propietarios como beneficiarios del crecimiento económico a través de subidas de los alquileres. Sin embargo, se reconoce cada vez más el hecho de que el sector inmobiliario es un elemento integral de la economía. Esto es visible en las viviendas de calidad para alquilar que el capital privado ayuda a proporcionar, y en la multitud de otros edificios que una economía necesita para funcionar correctamente. Un buen ejemplo es nuestra plataforma logística en el Reino Unido, Active Growth Logistics Partnership (AGLP), que alberga a 630 pymes que prestan servicios a comunidades de todo el país.
La clase de activos puede ser un facilitador efectivo del crecimiento económico, así como un beneficiario del mismo. Esto es evidente en el efecto multiplicador de los proyectos de regeneración a gran escala orientados al desarrollo. Según un estudio de Urban Regeneration Alliance, por cada libra invertida en regeneración se genera una media de 4,23 libras en el conjunto de la economía, en forma de creación de empleo, mayor gasto local y crecimiento empresarial.
Los gobiernos, especialmente, reconocen la importancia renovada del capital privado como catalizador y potenciador del crecimiento. Muchas economías occidentales maduras se ven considerablemente presionadas para espolear la actividad, sobre todo a la luz del programa expansivo del presidente Trump. Invertir en el entorno construido y en infraestructura es una manera contrastada de impulsar el crecimiento, a menudo financiada con endeudamiento público. Sin embargo, muchos gobiernos carecen de capacidad fiscal para responder, una situación exacerbada además por el mayor coste del capital. Así, se hace necesario colaborar con el capital privado a largo plazo para estimular el crecimiento.
Para los inversores en inmobiliario, es probable que este trasfondo sea relevante de cara al nuevo ciclo, creando nuevas oportunidades escalables para invertir en las viviendas y edificios que necesita la sociedad.
Un replanteamiento de los centros urbanos
Tras un periodo de disrupción a nivel global, los mercados inmobiliarios son ahora escenario de estabilidad y de una actividad inversora creciente. Los cambios en la manera en que vivimos y trabajamos conducen a cambios en el modo en que usamos las ciudades (y en especial los centros urbanos). Al mismo tiempo, la urbanización renovada (sobre todo el crecimiento de las capitales) aporta un mayor dinamismo y demandas de espacio contrapuestas.
Esto crea una oportunidad histórica para reimaginar los centros urbanos y crear entornos que satisfagan la demanda tanto hoy como en el futuro. La oportunidad de inversión abarca desde el desarrollo de nuevos edificios hasta la readecuación y modernización de inmuebles existentes, pasando por proyectos de regeneración más ambiciosos. El capital privado jugará un papel esencial financiando este cambio, con potencial para marcar la diferencia para las economías locales.
Por ejemplo, la financiación por parte de M&G del proyecto inmobiliario Rochdale Riverside en el área metropolitana de Manchester, a través de un contrato de arrendamiento ligado a la inflación de 35 años al Ayuntamiento de Rochdale, ha ayudado a dar marcha atrás a la espiral descendente de visitantes y de gasto de consumo en el centro de la ciudad. Tras su finalización en abril de 2020, el Ayuntamiento ha estimado que el nuevo espacio atraerá a 2,1 millones de visitantes adicionales y generará un gasto de consumo de 150 millones de libras al año. Con todo, este proyecto ha creado 1450 empleos locales y un valor agregado bruto (VAB) adicional estimado en 22 millones de libras en un plazo de cinco años para la economía local. Además, en torno a un 40% de la mano de obra para la construcción procedió del propio municipio.
Junto al papel del capital privado, es igualmente importante contar con el marco de política pública adecuado para respaldar las decisiones de inversión. Esto puede verse en el Reino Unido, cuyo gobierno ha manifestado su intención de reducir los trámites burocráticos en torno a la concesión de permisos de planificación, lo cual debería ayudar a adelantar la realización de más proyectos de vivienda y de urbanización significativos. En Australia se han introducido nuevos incentivos fiscales para animar proyectos «Build to Rent» (construcción de vivienda para alquiler), reconociendo la inversión inmobiliaria como una solución al reto social y político que representa dar alojamiento a una población creciente.
Satisfacer las necesidades del inquilino
Rediseñar el entorno construido para que las ciudades sean más peatonales y adecuadas para el desplazamiento en bicicleta, y para incluir más espacio residencial y de ocio, es un elemento integral de la transición urbana. Otra piedra angular es la provisión de espacio de oficinas adaptado a las necesidades del inquilino moderno.
Aunque el mercado de oficinas ha vivido una coyuntura difícil en los últimos años, sobre todo en Estados Unidos, la demanda de buenos inmuebles ha permanecido sólida en muchas ciudades, de la mano de inquilinos que buscan calidad, amplitud de servicios y espacios colaborativos.
Los activos de oficinas de alta gama, como nuestra emblemática torre Centropolis en Seúl, han continuado mostrando un fuerte rendimiento, que en los mercados del Pacífico asiático se ve respaldado por las tasas elevadas de asistencia a la oficina. Este edificio, que ha recibido la Certificación Oro de LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), ofrece varios servicios que fomentan la salud y el bienestar, entre ellas áreas de wellness, una enfermería, acceso a un tejado comunitario, puntos de carga para vehículos eléctricos y un servicio de coche compartido. El edificio también contribuye al entorno local ayudando a preservar el patrimonio de la ciudad, mostrando los restos de casas de los siglos XVI y XVII descubiertas durante la construcción del edificio, en un museo público ubicado en la planta de sótano.
Dada la creciente demanda respaldada por una fuerte ola de mandatos con un mínimo de días en la oficina en muchos mercados, readecuar viejos edificios de oficinas bien ubicados ofrece una oportunidad significativa para crear valor. En otros casos, convertir oficinas antiguas en nuevas viviendas u otros usos productivos puede proporcionar la mejor solución para las necesidades de las personas, así como la mayor rentabilidad potencial para aquellos inversores capaces de reimaginar y adecuar inmuebles. En París, la reestructuración de un edificio de oficinas infrautilizado, tras la obtención de una licencia de construcción de cambio de uso por parte de BauMont Real Estate (en la que M&G adquirió una participación mayoritaria en noviembre), permitió la conversión del inmueble en un espacio educativo especializado. A continuación, se arrendó la totalidad del edificio y se vendió a un grupo educativo líder, aportando fuertes rentabilidades a los accionistas.
La transición actual de las ciudades también requiere instalaciones para respaldar nuestra demanda creciente de entregas a domicilio cada vez más rápidas. El crecimiento exponencial en esta área ya es visible, con robots de reparto en las calles de Milton Keynes y pruebas con drones de entrega en Darlington, en el noreste de Inglaterra. La entrega de comida a domicilio requiere una red de «cocinas fantasma» ubicadas cerca de áreas residenciales. Sin embargo, a las empresas de paquetería les está costando encontrar espacios adecuados cerca de los centros urbanos, dado que muchas propiedades industriales se han readecuado para uso residencial. A medida que las ciudades evolucionan, la oportunidad para proporcionar soluciones (y con ello sacar partido a estas tendencias subyacentes) será un enfoque clave de los inversores.
Explotar el conjunto de oportunidades
En el mercado actual vemos varias áreas de oportunidad respaldadas por tendencias estructurales. Elevar la disponibilidad de viviendas de todo tipo sigue siendo una de las principales prioridades del capital privado, respaldada por los desequilibrios crónicos entre oferta y demanda en los mercados a nivel global. Las tendencias de estilo de vida también están impulsando el crecimiento de subsectores específicos; el aumento de los estudiantes internacionales en busca de programas de educación superior en lengua inglesa, por ejemplo, eleva la demanda de alojamiento estudiantil (sobre todo en Europa) y con ello el potencial de una mayor inversión privada. Como siempre, sacar partido a los conocimientos del mercado local sigue siendo vital para materializar estas oportunidades.
Tras la disrupción significativa de los mercados inmobiliarios, la clase de activos está siendo escenario de desarrollos interesantes, creando un conjunto de oportunidades atractivo para los inversores. De esta manera, todo inversor que entre ahora en el mercado podría obtener rentabilidades potencialmente atractivas y contribuir al mismo tiempo a impulsar el crecimiento económico y proporcionar soluciones a la sociedad en su conjunto.
Martin Towns, Director global adjunto de inmobiliario, M&G Real Estate
El valor de las inversiones fluctuará, lo cual provocará que el valor de las participaciones se reduzca o se incremente. Es posible que no recupere la cantidad invertida inicialmente. Las rentabilidades pasadas no son un indicativo de las rentabilidades futuras.
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[1]. Track Capital, The Role of Regeneration in Boosting UK Property Investments | Track Capital, (trackcapital.co.uk), 2023.
