Edmond de Rothschild AM y Boscalt: ¿Por qué es un buen momento para invertir en hoteles?

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Edmond de Rothschild AM y Boscalt: ¿Por qué es un buen momento para invertir en hoteles?
En el año 2020 las inversiones hoteleras se interrumpieron a raíz de la pandemia, la incertidumbre del momento conllevó a que hoteles pequeños y en su mayoría operados de manera independiente cesasen su actividad, ya que no se sabía cuánto durarían las restricciones de movilidad y se pronosticaba una lenta y difícil recuperación del sector. Sin embargo, con los paquetes de estímulo de los gobiernos, muchos hoteles pudieron mantenerse a flote, retrasando las esperadas revalorizaciones, y las ventas de numerosos activos. Dos años más tarde, las ayudas financieras están llegando a su fin, imponiendo presión en los propietarios y forzándolos a vender los activos que no se pueden mantener por sí mismos. Tomando en consideración los hechos anteriores, el sector hotelero recuperó su atractivo y los inversores empezaron a mostrar interés precipitado, para no dejar pasar tales oportunidades. En el 2020, los activos ubicados en lugares remotos y con menos restricciones de movilidad captaron la mayoría de este interés. Un año más tarde, en 2021, las previsiones de JLL[1] indicaban que los inversores seguirían adquiriendo activos en estos mercados, pero que también empiecen a prestar atención a activos con potencial de adaptarse a las nuevas demandas del huésped. Actualmente, en 2022, más del 92% de los inversores, globalmente, se están enfocando en inversiones socialmente responsables. Los inversores han cambiado sus preferencias ya que los consumidores han evolucionado hacia el consumo responsable, y además este tipo de inversiones se han vuelto más atractivas para los prestamistas que buscan propiedades con las mismas características. En los primeros seis meses de 2021 se realizaron transacciones por un total de 1.100 millones de euros[2] en inversiones hoteleras, una de las cifras semestrales más impresionantes registradas en los últimos quince años. El volumen incluye un total de 52 operaciones, (7.333 habitaciones), relacionadas con la compra de hoteles existentes, edificios para ser reconvertidos a hoteles y terrenos para desarrollos hoteleros. A pesar de ser un año con alta recesión a nivel mundial, el volumen de transacciones en el 2021 marcó records históricos para la industria hotelera desde la crisis de 2008. No obstante, la pandemia ha creado oportunidades de inversión únicas, sin precedentes en el mercado hotelero, y ha fomentado la diversificación de las carteras. Según Cushman & Wakefield, más de un tercio de los inversores inmobiliarios están dispuestos a ampliar y diversificar sus carteras comprando hoteles en ciudades europeas. Con el final de las restricciones de movilidad, se ha visto un crecimiento acelerado en la industria hotelera. La demanda por viajes de entretenimiento y negocios se vio reprimida en los últimos años y se prevé que el comportamiento de viajeros se adapte a la nueva realidad. Tras dos años de cierres, se espera que este año los viajeros empiecen a reservar viajes más grandes; más largos e incluso más caros que en el pasado. Los hoteles ya han empezado a ajustar sus modelos de negocio a las nuevas tendencias: ofreciendo espacios alternativos tanto para el teletrabajo como para el alojamiento, aumentando sus prácticas de salud e higiene, incorporando más tecnología y sistemas de automatización, e implementando soluciones más ecológicas en sus operaciones diarias. Mirando adelante hacia los próximos años, los inversores encontrarán oportunidades interesantes en la compra de hoteles que necesitan reposicionamiento, pero también en hoteles bien posicionados que ofrezcan retornos estables. Las tasas de inflación alcanzaron su punto máximo en el cuarto trimestre de 2021, y CBRE predice que estos niveles se mantendrán elevados a lo largo de T1 y T2 de 2022. Aunque la inflación ha aumentado, desde el inicio de la pandemia y de la guerra ruso-ucraniana, los expertos no prevén una crisis inflacionaria a corto o medio plazo.  Sin embargo, a medida que la economía mundial empiece a reabrirse, se prevén cambios en el nivel de inflación por el aumento de costes laborales, la resistencia de la demanda de los consumidores, y el aumento de los precios de los servicios. A medida que la inflación se convierta en una realidad mundial, las inversiones inmobiliarias se verán menos afectadas, siendo aquellas en el sector hotelero las más seguras por la flexibilidad en la tarifa media diaria. En la mayoría de los casos, el rendimiento de un hotel no ve deterioro ni beneficio durante periodos de inflación baja o moderada. El efecto de la inflación para los hoteles de nivel económico y superior es poco significativo, ya que éstos no se benefician del aumento de sus precios en función de la inflación. En el caso del sector de lujo y de los hoteles de alta gama, las tasas de inflación más elevadas tienen un efecto más significativo, porque los aumentos de precios pueden ser absorbidos, principalmente por una clientela menos sensible a los cambios de costes, lo que proporciona una mayor protección contra la inflación. Los expertos de CBRE señalan que los hoteles de lujo pueden actuar como cobertura tanto contra la inflación como contra la depreciación de la moneda. El sector hotelero ofrece una adaptabilidad única, ya que, con la evolución del comportamiento del huésped, surgen ventanas de oportunidad para añadir valor a los activos. El comportamiento de los consumidores y la demanda cambian constantemente, lo que brinda a los hoteles la oportunidad de adaptar, crecer y prosperar. Con el regreso de los viajes este año, el nuevo reto para los hoteles, será mantenerse al día con las nuevas tendencias. Para los inversores, esta es una oportunidad de asegurar activos con dificultades en el mercado, realizando amplias renovaciones; cambiando los servicios, las marcas, los conceptos, los interiores e incluso los equipos de gestión para posicionar o mantener estas propiedades por delante de la competencia. El mercado está pasando por momentos únicos. Los vendedores, que buscan liquidez, se ven obligados a vender sus hoteles en dificultades, junto con los edificios y los terrenos que tienen potencial para la reconversión. Para los inversores, deseosos de ampliar sus carteras, proteger su patrimonio y rediseñar el sector, estos tipos de oportunidades seguirán aumentando, por lo que ahora es, según nuestra opinión, el momento ideal para invertir en hoteles. Con esto, y aprovechando las actuales características del mercado hotelero, desde Edmond de Rothschild Asset Management (France) estamos poniendo a disposición de los inversores una solución de inversión en un Fondo de Capital Riesgo: Boscalt European Investments, FCR. BOSCALT European Investments FCR es un fondo de capital privado con sede en España con lo cual ALALUZ Capital actúa como AIFM, o Gestor de Fondos de Inversión Alternativos, Edmond de Rothschild Private Equity (Luxembourg) S.A. actúa como gestor de inversiones por delegación (el “Gestor de Inversiones”) y Boscalt Partners, S.L. como asesor de inversiones del Gestor de Inversiones (el “Asesor de Inversiones”). El fondo se centra en el segmento de lujo del mercado hotelero en ubicaciones privilegiadas de las principales ciudades europeas, que requieren un alto nivel de experiencia en hostelería y recursos para ofrecer valor a largo plazo. La firma crea un valor sustancial al combinar hotelería, inmobiliario, finanzas corporativas y experiencia en inversión sostenible (contando con Artículo 8 “SFDR”[3]). Así, este vehículo FCR permitirá a clientes minoristas de las distintas entidades financieras, y desde 100.000 euros de inversión, participar de esta oportunidad, de la mano de un equipo especializado como son los equipos de Boscalt y Edmond de Rothschild. BOSCALT European Investments FCR es un fondo de capital privado con sede en España con ALALUZ Capital como AIFM, o Gestor de Fondos de Inversión Alternativos, Edmond de Rothschild Private Equity (Luxembourg) S.A. actúa como gestor de inversiones por delegación (el “Gestor de Inversiones”) y Boscalt Partners, S.L. como asesor de inversiones del Gestor de Inversiones (el “Asesor de Inversiones). El fondo tiene como objetivo generar una TIR neta de 11.5% a partir de una cartera que invertirá de manera diversificada en entre 8 y 12 hoteles en las principales capitales de Europa. Se centrará así en crear una cartera de activos hoteleros de categoría superior, superior de primera y de lujo, hoteles de propietarios independientes que presentan algún tipo de debilidad en su gestión (financiera, problemas de sucesión, gestión…). El fondo adquirirá tanto los inmuebles como sus negocios, hará una importante inversión en remodelar dichos activos y los reposicionará para aumentar el valor de los mismos. Asimismo, se centra en el segmento de lujo del mercado hotelero de lujo del mercado hotelero, en ubicaciones privilegiadas de las principales ciudades europeas, que requieren un alto nivel de experiencia en hostelería y recursos para ofrecer valor a largo plazo.  La firma crea un valor sustancial al combinar hotelería, inmobiliario, finanzas corporativas y experiencia en inversión sostenible (contando con Artículo 8 “SFDR”[1]). Estos activos ofrecen servicios esenciales y tienen en cuenta las diversas consideraciones ambientales y sociales de las comunidades a las que sirven. Así, este vehículo FCR permitirá a clientes minoristas de las distintas entidades financieras, y desde 100.000 euros de inversión, participar de esta oportunidad, de la mano de un equipo especializado como son los equipos de Boscalt y Edmond de Rothschild. Este fondo estará en periodo de fund raising (de levantamiento de capital) hasta el próximo mes de junio a través de diferentes entidades financieras españolas. [1] Líder mundial en servicios inmobiliarios [2] Todas las fuentes se encuentran al final del documento [3] productos que promueven características ambientales y/o sociales (con el significado que se les confiere en el Artículo 8 del Reglamento sobre la divulgación de información relativa a la sostenibilidad en el sector de los servicios financieros de la UE (2019/2088) (“SFDR”)) (“Artículo 8”)). La política de inversión de un fondo puede cambiar a lo largo del tiempo y, por lo tanto, puede dar lugar a un cambio de su clasificación SFDR.

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El presente documento ha sido emitido por Edmond de Rothschild Asset Management (France) (EDRAM). Este documento no es vinculante y su contenido está concebido exclusivamente con fines informativos. Queda estrictamente prohibido reproducir, modificar, divulgar o difundir este material, en su totalidad o en parte, sin el consentimiento previo por escrito del Grupo Edmond de Rothschild. Este documento se dirige exclusivamente a inversores cualificados y no está destinado (I) a clientes minoristas ni (II) a su distribución en cualquier jurisdicción en la que no sea legal hacerlo.

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Boscalt European Investments FCR está registrada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) con el número 354.

Los Fondos presentan riesgos específicos, entre los que se incluyen el riesgo de mercado, el riesgo de impago, los riesgos de pérdida de capital, los riesgos de liquidez y los riesgos de relevancia de una inversión, el riesgo de crédito, el riesgo operativo, los riesgos de divisas y de tipo de cambio, los riesgos de enajenación de determinadas inversiones, así como la ausencia de garantía de rentabilidad de la inversión. Los Fondos están abiertos a la comercialización y se dirigen exclusivamente a los inversores profesionales definidos por la Directiva FIM. Toda inversión implica riesgos específicos. Corresponde a los inversores asegurarse de la adecuación de cualquier inversión a su situación individual, recurriendo, en su caso, a un asesoramiento independiente adecuado.

Edmond de Rothschild Asset Management (France) y Boscalt Partners S.L., emisores del artículo, declinan toda responsabilidad en cuanto al uso de la información contenida en este artículo.

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Carrer Dr. Molina, 23, Edifici Diamant 6B,
AD500, Andorra la Vella, Andorra

 

Fuentes:

Alvarez Ondina, Pedro. “The impact of COVID-19 on commercial real estate investment in Spain.” Caixa Bank Research, 24 Aug. 2021, https://www.caixabankresearch.com/en/sector-analysis/real-estate/impact-covid-19-commercial-real-estate-investment-spain

Folgado, Alejandra. “Hotel investment picks-up strongly in 2021.” Colliers, 8 Jul. 2021, https://www.colliers.com/en-es/news/inversion-hotelera_1h

Gallagher, Bram. “Are Hotels a Hedge Against Inflation in the Modern Era?” Hospitality Net, 1 Mar. 2022, https://www.hospitalitynet.org/opinion/4109171.html#:~:text=There%20is%20weak%20evidence%20that,as%20a%20hedge%20for%20inflation

Gutierrez, Hugo. “In Spain, luxury tourism proves resistant to the effects of the Covid-19 pandemic.” El Pais, 15 Nov. 2021, https://english.elpais.com/economy-and-business/2021-11-15/in-spain-luxury-tourism-proves-resistant-to-the-effects-of-the-covid-19-pandemic.html

IIFL News Service. “Hospitality Industry Outlook and Investment in 2021.” India Infoline News Service, 14 Oct. 2021, https://www.indiainfoline.com/article/general-editors-choice/hospitality-industry-outlook-and-investment-in-2021-121101400317_1.html

JLL. “Hotel Investment Outlook 2021” JLL, Feb. 2021. https://indd.adobe.com/view/e1b2c0fa-a42a-4d2a-a6fe-7265123fb21a

Meiser, Ryan. “The State of Hotel Investments in Early 2021.” Cornell Real Estate Review, 25 May 2021, https://blog.realestate.cornell.edu/2021/05/25/the-state-of-hotel-investments-in-early-2021/

Obando, Sebastian. “Time to Buy Hotels. Here’s What to Keep in Mind.” Wealth Management, 10 Aug. 2020. https://www.wealthmanagement.com/lodging-hotel/some-investors-see-now-time-buy-hotels-here-s-what-keep-mind

Papasavvas, Thanos. “In the Eye of the Storm: Inflation and the Hospitality Sector” Hospitality Insights, Sep. 2021, https://www.hospitalityinsights.com/content/new-research-report-inflation-and-hospitality-industry

Rauch, Robert. “The State of the Hotel Industry Going Into 2022” CoStar, 7 Dec. 2021, https://www.costar.com/article/504989102/the-state-of-the-hotel-industry-going-into-2022

Reuters. “Global insurers plan to ramp up private equity investments” Reuters, 4 Apr. 2022, https://www.reuters.com/business/finance/global-insurers-plan-ramp-up-private-equity-investments-2022-04-04/

Schwarz, Vered. “One Year After Pandemic Hit, The Hospitality Industry is Seeing Signs of Recovery.” Forbes, 15 Mar. 2021, https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2021/03/15/one-year-after-pandemic-hit-the-hospitality-industry-is-seeing-signs-of-recovery/?sh=40ad5df37d41

Van Polanen Petel, Ralph. “More than a third of real estate investors want more hotel investments in Europe.” Cushman & Wakefield, 11 Aug. 2021. https://www.cushmanwakefield.com/en/netherlands/news/2021/08/meer-dan-een-derde-van-de-vastgoedinvesteerders-wil-meer-hotelbeleggingen-in-europa

 

Wallis, Gregg. “What does hotel investment look like post-pandemic?” Hotel Business, 18 Jun. 2021, https://www.hotelbusiness.com/what-does-hotel-investment-look-like-post-pandemic/

 

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