Conclusiones de ASEAFI Strategies
Aunque los bancos centrales están consiguiendo -unos más rápidos que otros- doblegar la inflación, lo cierto es que las previsiones de instituciones internacionales apuntan a que hasta 2024 no se logrará situarla en el objetivo del 2%. Siempre y cuando la estrategia de subida de tipos actúe como es debido y no surja un nuevo cisne negro.
Dado que la inflación es enemigo del ahorro, ya que pierde poder adquisitivo, hay que invertirlo en activos capaces de batirla y/o en activos que se benefician de la misma al ser capaces de trasladar la subida de los precios sin que los ingresos se vean afectados. Es el caso del sector inmobiliario, protagonista en dos paneles en la jornada Aseafi Strategies, organizada el pasado 13 de diciembre por la Asociación de Empresas de Asesoramiento Financiero, con el patrocinio de Mapfre Economics, Janus Henderson Investors, J.P. Morgan AM y Edmond de Rothschild y se organizó a través de seis paneles en los que intervinieron también expertos de Macroyield, DPM Finanzas, ADAPTA Socios, iCapital y BOSCALT Hospitality.
“REITS, una trilogía de diversificación”
Bajo este título, Mario Aguilar, experto en construcción y estrategia de carteras de Janus Henderson, abordó la figura de los REITS (Real Estate Investment Trust), que son fondos que invierten en bienes inmobiliarios tradicionales, como residenciales, comerciales o industriales, y más especializados como terrenos, plantaciones, torres de comunicación, centros de datos e incluso hospitales.
“Cuando se ralentiza la situación económica y sube la inflación uno de los sectores que todavía genera retornos positivos es el inmobiliario, además del sector de consumo estable y de la salud”, afirmó señalando que incluso el real estate “nos permite, tal vez, prosperar durante períodos de inflación”.
Aguilar distinguió entre fondos listados (cotizan en mercados financieros) y fondos privados, donde hay una serie de limitaciones para poder capitalizarlos y “solamente se pueden volver líquidos vía una transacción directamente con el asset manager”, con lo que el liquidativo no es tan transparente como los públicos que cotizan en los mercados, pudiendo comprar y venderlos en transacciones diarias.
Los fondos inmobiliarios cuentan con dos fuentes de ingreso. Por un lado, los recurrentes, que son los propios alquileres de los bienes subyacentes, cuya renta está indexada a la inflación, y, por otro, la apreciación de capital. Ahora bien, advirtió que, si la inflación es muy alta, puede sufrir el capital, ya que puede depreciarse en correlación con otras acciones.
Además de la menciona protección contra la inflación, otra de las ventajas que ofrecen los fondos inmobiliarios en las carteras de los clientes es la diversificación “ya solamente asignando un 10% a REITS se mejora el índice de rentabilidad de una cartera”, afirmó.
A nivel geográfico, destacó que EE.UU. es la región con mayor peso en los REITs del S&P, con una ponderación en torno al 60%, pero también hay mucha exposición a Japón, Reino Unido, Australia y Europa.
También aportan diversificación sectorial, como el residencial, comercial e industrial, entre los tradicionales, o bien, entre los especializados están bodegas, parques tecnológicos, salud, torres de telecomunicaciones, entre otros.
Inversión hotelera
“Inversión hotelera en las grandes capitales europeas; una oportunidad de mercado sin precedentes” fue el nombre del panel conducido por el socio fundador de BOSCALT Hospitality. Jaume Tapies explicó que, a pesar de que el sector hotelero y turístico ha vivido un momento muy delicado debido al Covid, ahora hay una “enorme oportunidad por valoración”.
Aunque el sector turístico y hotelero ha sufrido mucho en estos años, habiéndose paralizado la actividad, y en muchos casos produciendo pérdidas y ajustes significativos en las valoraciones, “es cierto que ha habido una gran recuperación”.
Añade que aun así hay estrategias de inversión en el sector. El fondo de capital privado que han montado, de la mano de Rothschild, compran hoteles en localizaciones centrales de una ciudad. Dan acceso a inversores minoristas, buscando preservar el capital y aportando retornos significativos.
“Es difícil comprar un hotel en una localización central de una ciudad, que es donde los hoteles son más rentables [. . .] Hay una oportunidad en estos momentos de acceder a activos de gran calidad en el centro de ciudades europeas”
Entre los datos que aportó el experto es que Europa sigue siendo líder mundial en el sector turístico, en el que 33 ciudades europeas concentran el 20% de las llegadas mundiales, y añadió que “estamos en una dinámica de mercado donde en un momento mandaban los vendedores cuando hablábamos de hoteles y hoy mandan los compradores, es decir, el comprador que tiene nitidez puede hacer un gran negocio comprando activos de gran calidad”.
Explicó que, con inflaciones altas, la categoría de hoteles de 4 y 5 estrellas es una categoría que no solamente se salva en periodos inflacionistas, sino que incluso puede ganar algo.
En cuanto a una posible recesión, observa que el impacto en el sector turístico de alta gama es menos “agresivo” y esto también es debido a los cambios de moneda, ya que la mayoría de los clientes, especialmente en Europa, vienen del entorno dólar, y “el próximo año tendremos muchísimo cliente americano, los asiáticos, que empiezan a volver, coreanos y japoneses”.
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